Bijgewerkt november 2019.
Heeft u een huis of appartement aan de Costa Blanca? Dan is het, als u er zelf niet het hele jaar verblijft, verleidelijk het tijdelijk te verhuren. Zeker in de zomermaanden kan dat een aardig bedrag opleveren. Maar vergeet niet dat u een verhuurlicentie moet hebben, en de inkomsten dient aan te geven.
Het aantal huizen en appartementen dat te huur aangeboden wordt, stijgt jaar na jaar, zeker nu het makkelijker is een eigendom te verhuren via internet (Airbnb, HomeAway, Booking, eigen website, Facebook, enz.).
Vooral de hotelsector maar ook de immokantoren, kijken deze evolutie met lede ogen aan. Ze zijn ervan overtuigd dat dit aanbod niet altijd voldoet aan de regels waaraan zij gebonden zijn, en dat de inkomsten, al dan niet gedeeltelijk, verborgen blijven voor de Spaanse fiscus. Dat het dus, met andere woorden, oneerlijke concurrentie is voor wie wel de regels naleeft. Ze eisen dan ook al langer een strengere wetgeving én toezicht op de naleving ervan.
Hou er dus rekening mee dat registratie verplicht is in de Comunidad Valenciana, en dat op het niet naleven van deze verplichting hoge boetes staan.
Registreren is verplicht.
Om een registratienummer te verkrijgen is vooreerst een bezoek aan de gemeente nodig. Die zal nagaan of de geplande verhuuractiviteit in overeenstemming is met de activiteiten die de gemeente in een bepaalde zone, straat, urbanisatie of gebouw, voor ogen heeft.
Als u geen toestemming krijgt van de gemeente dan stopt het verhaal hier. Maar ook de gemeenschap van eigenaars bijvoorbeeld kan beslissen om vakantieverhuur niet toe te staan in uw urbanisatie of flatgebouw.
Zodra u de toelating van de gemeente (conformiteitsattest) hebt, kan u overgaan tot het indienen van de aanvraag van de verhuurlicentie bij de Generalitat Valenciana. Daaropvolgend bekomt men een registratienummer dat moet geafficheerd worden in de woning of het appartement zelf, en bij elke vorm van publiciteit.
Zo zal u, indien u de woning of appartement aanbiedt op bijvoorbeeld de website van Booking, de vraag krijgen uw registratienummer door te geven, of aan te tonen dat uw aanvraag daartoe lopende is. Zoniet, zal Booking niet toelaten uw woning op hun website te huur aan te bieden. Ook andere websites gaan die richting uit onder druk van de regionale overheid die ernaar streeft de woningen en appartement die niet geregistreerd zijn te weren ten voordele van eigenaars die wel de regels volgen. Controleurs van de administratie zullen toezicht houden op de naleving van deze verplichting en, zoals eerder gezegd, kunnen de boetes hoog oplopen voor wie geen registratienummer heeft.
Huurinkomsten dienen aangegeven te worden.
De stap naar het automatisch uitwisselen van deze gegevens met de Spaanse fiscus is uiteraard heel makkelijk gezet. Huurinkomsten worden immers belast en het is alom bekend dat slechts een fractie van deze inkomsten wordt aangegeven. De controleurs van de fiscus schuimen nu al regelmatig het internet af op zoek naar panden waarvan men vermoedt dat niet alle inkomsten worden aangegeven. Recent is men nog een stap verder gegaan door websites zoals Booking, Airbnb, enz., te verplichten om elke huurperiode, en de daarbij horende inkomsten) door te geven.
Huurders kunnen eventueel ook bezoek krijgen van een inspecteur die hen vriendelijk zal vragen wie ze zijn, wat ze doen, etc.
Het wordt dus steeds moeilijker om door de mazen van het net te glippen.
Tevens heeft de fiscus inzage in, onder andere, het elektriciteitsverbruik zodat ze ook vanop afstand perfect kan te weten komen wanneer een huis of appartement al dan niet bewoond is. Als kan aangetoond worden dat er wel degelijk verhuurd wordt, en dat die inkomsten niet worden aangegeven, dan zal een dossier geopend worden. Naast het verschuldigde belastingbedrag zal er dan ook een boete moeten betaald worden.
Wat is het belastingtarief en hoe doet men aangifte?
In detail treden zou ons hier te ver leiden, maar het basisprincipe voor niet-residenten is dat men een belastingpercentage van 19% betaalt op de netto ontvangen huurinkomsten.
Aangifte moet gedaan worden aan het einde van elk trimester waarin er verhuur is geweest. Dat gebeurt met het aangifteformulier 210. Belangrijk voor niet-residenten is ook dat ze, voor de periode van het jaar dat het goed niet verhuurd is, tevens de gewone nationale onroerendgoedbelasting moeten betalen. Residenten doen jaarlijks aangifte van netto verhuurinkomsten in hun personenbelasting. Het belastingtarief voor hen is afhankelijk van andere inkomsten en maakt deel uit van een ingewikkelde berekening, maar komt meestal neer op ongeveer 10 à 20%.
Link inc-team
Niets uit deze publicatie mag overgenomen worden zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Quintijn, Seyssens & Mele S.L.
