Bij de verkoop of overdracht van een woning dienen er, naargelang het geval, meerwaardebelastingen betaald te worden. Er zijn in Spanje twee soorten meerwaardebelasting.
De gemeentelijke meerwaardebelasting (Plusvalía)
Als eerste is er de gemeentelijke meerwaardebelasting die algemeen bekend staat als “Plusvalía”. Telkens een goed verkocht of overgedragen wordt, moet een aangifte van deze belasting ingediend worden.
Bij een verkoop of een schenking is de eventuele meerwaarde door de verkoper of de schenker gerealiseerd, en zal de Plusvalía daarom ook door hem of haar betaald moeten worden. In geval van nalatenschap is deze belasting verschuldigd door de erfgenamen.
Hoe wordt deze belasting berekend?
De berekening van deze belasting is eind 2021 herzien. Er zijn sindsdien twee verschillende berekeningswijzen en u mag steeds de voordeligste van beide kiezen.
Een eerste methode gaat, net de vroegere berekeningswijze, uit van een theoretische stijging van de (kadastrale) grondwaarde. Hoe hoger die waarde is en/of hoe langer u een onroerend goed in bezit heeft gehad, hoe hoger het bedrag van de belasting. Bij deze berekeningswijze betaalt u dus altijd een zeker bedrag, tenzij het onroerend goed binnen het jaar van verkrijging ook weer van de hand wordt gedaan.
De tweede methode gaat uit van de werkelijke meerwaarde die gerealiseerd is bij de overdracht van het onroerend goed. Hiervoor kijkt men naar de bedragen die vermeld staan in de notariële akten van verkrijging (bv. aankoop of schenking) en van overdracht (bv. verkoop of nalatenschap). Er kunnen ook geen kosten zoals belastingen of verbouwingen in rekening worden gebracht, wat wel het geval is bij de nationale meerwaardebelasting.
Dat betekent ook dat als u geen meerwaarde heeft en dus bv. voor minder verkoopt dan u gekocht heeft, u deze belasting niet hoeft te betalen. Opgelet, u moet wel nog steeds een aangifte te doen, net om te bewijzen dat u geen winst heeft geboekt.
Heeft u winst gemaakt, maar weet u niet of nu wel de ene, dan wel de andere berekeningswijze het voordeligste is, dan kan u aan de administratie vragen om beide berekeningen te maken en u de voordeligste aan te rekenen.
Het bedrag van deze belasting kan soms enkele euro bedragen maar in andere gevallen oplopen tot duizenden of zelfs tienduizenden euro. Best is dan ook ze op voorhand te laten berekenen zodat u niet voor onaangename verrassingen komt te staan.
Op de verplichting om een aangifte te doen van de gemeentelijke Plusvalía-belasting bestaan geen uitzonderingen. Iedereen moet ze aangeven, ongeacht men Spanjaard of buitenlander is; men in Spanje resident is of niet; uw leeftijd; het feit of het gaat over uw eerste woning of een tweede verblijf, en ook ongeacht of het over een verkoop, nalatenschap of schenking gaat.
De nationale meerwaardebelasting
De tweede meerwaardebelasting is een nationale belasting. Deze is gericht op het belasten van reële meerwaarde. Als u dus geen netto meerwaarde realiseert op de verkoop van een onroerend goed betaalt u ook geen nationale meerwaardebelasting.
Hoe wordt de nationale meerwaardebelasting berekend?
Het basisprincipe is dat u momenteel 19% belasting betaalt op het verschil tussen de waarde van verkrijging en de waarde van overdracht of, zo u wil, het verschil tussen de aan- en verkoopprijs.
Om de pil te verzachten, mag u bij de aankoopprijs bepaalde zaken bijtellen en van de verkoopprijs bepaalde zaken aftrekken. Zo wordt het verschil tussen de twee kleiner en dus ook de belasting die moet worden betaald, lager.
Bij de aankoopprijs gaat het om zaken zoals de kosten van het notariaat en het Register, betaalde belastingen, maar ook de kosten van bepaalde verbouwingen, zoals het bijbouwen van een zwembad of een garage kunnen worden afgetrokken.
Van de verkoopprijs mag u bepaalde kosten aftrekken zoals de Plusvalía, maar ook, bijvoorbeeld, de kosten van een immobiliënkantoor.
Waar u bij deze berekening heel goed moet op letten, is dat alle bedragen die u in rekening brengt, moeten bewezen worden met officiële facturen. Alle andere documenten zoals contracten, ontvangstbewijzen, leveringsnota’s en dergelijke, worden niet aanvaard en dus niet in rekening gebracht. Voor de aankoop- en verkoopprijs geldt de prijs die vermeld staat in de notariële aktes.
Hoe wordt deze nationale meerwaarde belasting aangegeven en betaald?
Als de verkopers niet-resident zijn zal er op het ogenblik van de ondertekening van de notariële akte 3% van de verkoopprijs worden ingehouden door de kopers. Dat is een wettelijke verplichting. De koper moet dit bedrag binnen een maand storten op rekening van de Spaanse schatkist. Dit bedrag is een voorschot op de eventueel door de verkoper verschuldigde nationale meerwaardebelasting. De verkoper moet binnen vier maanden na de verkoop de afrekening van de meerwaardebelasting indienen.
Als u, na de berekening te hebben gemaakt, vaststelt dat u geen of weinig meerwaarde heeft gerealiseerd, dan kan u die 3% geheel of gedeeltelijk terugvorderen. Heeft u een grotere meerwaarde gerealiseerd en moet u dus meer belastingen betalen dan de al ingehouden 3%, dan zal u moeten bijbetalen.
Als de verkopers resident zijn dan is er geen inhouding en dan moet deze belasting niet meteen afgerekend worden, maar wel bij de volgende aangifte van de personenbelasting.
Zijn er uitzonderingen op deze nationale meerwaardebelasting?
Er is eerste en vooral geen nationale meerwaardebelasting te betalen in geval van overdracht van een onroerend goed wegens overlijden.
Er is ook geen belasting te betalen bij een verkoop, op voorwaarde dat de verkoper 65 jaar of ouder is, resident is in Spanje, en de woning in de afgelopen drie jaar in de aangifte van de personenbelasting correct is aangegeven als wettelijke verblijfplaats, de vivienda habitual.
Er zijn ook nog gedeeltelijke vrijstellingen voor onroerende goederen die voor de jaren ‘90 zijn aangekocht of verkregen.
Tot slot zijn er nog vrijstellingen voor wie de opbrengst en dus ook de winst binnen de twee jaar opnieuw investeert in een andere woning die opnieuw dienst zal doen als wettelijke verblijfplaats. Dit is evenwel aan een aantal voorwaarden verbonden
Belastingen bij overlijden of bij schenking
Bij een overlijden of schenking zullen de erfgenamen de gemeentelijke meerwaardebelasting (Plusvalía) moeten aangeven en eventueel betalen, doch enkel op het gedeelte dat naar aanleiding van het overlijden of schenking van eigenaar verandert. De nationale meerwaardebelasting is, zoals gezegd, niet te betalen in geval van nalatenschap maar wel in het geval van een schenking. Dit laatste weerhoudt er sommigen van om een schenking te doen.
Deze tekst (geheel of gedeeltelijk) mag enkel gebruikt worden mits uitdrukkelijke instemming van Link inc Gestoría.
www.linkinc.es / info@linkinc.es / + 34 965 777 514
